Правомерность повышения арендной платы при увеличении нормативной оценки земли

Просим ответить на следующие вопросы:

1.Орган местного самоуправления (поселковый совет) провел и утвердил (в июле текущего года) новую нормативную оценку земель и прислал письмо-уведомление, чтобы наше предприятие (имея договор аренды с поссоветом, заключенный в 2010 году) в указанный срок обратилось за справкой в земельные ресурсы и оформило дополнительное соглашение с поселковым советом исходя из новой денежной оценки.

Когда мы получили справку о новой денежной оценки, то в итоге стоимость арендной платы увеличилась более чем в 13 раз!!!

За счет:

1. В 2,6 раза увеличена стоимость 1 метра земельного участка.

2. Коэффициент функционального использования увеличился в 5 раз (с 0,5 до 2,5 ).

То есть в договоре аренды значилось целевое назначение : для строительства рекреационного комплекса.

В справке из земельных ресурсов за 2010 год также в графе целевое назначение земельного участка значилось: «для строительства рекреационного комплекса» , а в графе коэффициент функционального использования- стоял коэффициент 0,5. В новой справке из земельных ресурсов в графе целевое назначение земельного участка также значится: «для строительства рекреационного комплекса», но коэффициент теперь КФИ : 2,5 !???

В справке статистики нашего предприятия одним из видов деятельности значится: деятельность санаторно-курортных заведений; и другие виды рекреационной деятельности;

3. Увеличился коэффициент при расчете арендной платы (был 5, стал 7).

В договоре аренды пунктом 4.3 статьи 4. АРЕНДНАЯ ПЛАТА указано: Размер арендной платы может пересматриваться в случаях:….4.3.3 «изменения денежной оценки земель поселков».

Пунктом 12.1 указано: «Изменение условий договора осуществляется арендодателем в письменной форме».

12.2 : «В случае не достижения согласия относительно изменения договора, спор решается в судебном порядке»

12.4 : « любые изменения или дополнения настоящего договора осуществляются в письменной форме и подписываются надлежащим образом уполномоченными представителями сторон»

16.2 « дополнения к договору и изменение отдельных его положений осуществляется в письменной форме по соглашению сторон»

Вопрос 1. Правомерно ли увеличение нормативно-денежной оценки для уже заключенного договора, ведь нормы закона не предусматривают изменения размера арендной платы в зависимости от изменения или установления нормативной денежной оценки земли и при изменении ставок аренды в период действия договора,
а также то, что согласно первой статьи 58 Конституции Украины закон не имеет обратной силы, то есть действует для тех отношений, которые будут возникать после его принятия. (увеличение п.1 и п.3) (Постановление Высшего хозяйственного суда Украины от 17.06.2008 по делу № 2-5/9945-2007).

1. Согласно ст.24 Закона Украины "О плате за землю" денежная оценка применяется для экономического регулирования земельных отношений при заключении гражданско-правовых сделок. Итак, денежная оценка земли предшествует заключению гражданско-правовых сделок в том числе договоров аренды земли, а потому установление новой денежной оценки земель порождает правовые последствия относительно договоров аренды земли,заключенных после ее установки, и не являются обязательным основанием для внесения в договор аренды земельного участка изменений в части размера арендной платы.
Но с 01.01.2011 г Закона Украины "О плате за землю"утратил силу, остается вопрос:
какими ныне существующими законодательными актами предусмотрена вышеизложенная и утратившая силу (ст.24 ЗУ «О плате за землю») норма?

2. как противостоять противозаконным действиям лицам из земельных ресурсов по увеличению коэффициента функционального использования? На вопрос почему они изменили этот коэффициент, был ответ: «указание свыше…»

ВС 01.01.2011 года действует норма по п. 4.1.9 НКУ стабильность- изменения к любым элементам налогов и собраний не могут вноситься позднее как за шесть месяцев до начала нового бюджетного периода, в котором будут действовать новые правила и ставки. Налоги и сборы, их ставки, а также налоговые льготы не могут изменяться в течение бюджетного года ;

На какой период можно оттянуть повышение арендной платы, если поссоветом утверждена новая НДО в июле (т.е. позднее как за шесть месяцев по п. 4.1.9 НКУ ) до 2012 года или до 2013???

Что касается именно вашей ситуации, то однозначно пусть отправляются в суд и доказывают необходимость внесения изменений в договор. Судебная практика с каждым днем пополняется все новыми и новыми решениями, которые подтверждают невозможность пересмотра размера арендной платы в одностороннем порядке. Поэтому думаю до окончания срока договора аренды можно отстоять право платить указанную в нем арендную плату.

Что касается нормы отмененного Закона Украины "О плате за землю", то в Налоговый кодекс норма не перекочевала. Регулирует это статья 288.

Примечательно, что Налоговый кодекс соотносит минимальный размер арендной платы с размером земельного налога (аренда не может быть меньше чем трехкратный земельный налог), а для земельного налога существуют льготы, который некоторым предприятиям вообще позволяют не платить арендную плату. Статья 282 Налогового кодекса устанавливает льготы по уплате земельного налога, следовательно, если предприятие имеет такую льготу, то она может быть применена и для расчета размера арендной платы. Например, согласно с п. 282.1.6. "санаторно-курортні та оздоровчі заклади громадських організацій інвалідів, реабілітаційні установи громадських організацій інвалідів" освобождены от уплаты земельного налога, следовательно и минимум аренды может быть установлен в размере одной копейки (вообще освободить нельзя, поскольку договор аренды это всегда платное использование земли).